トラブル対応

 

借家権ってどういうもの?
もう10年以上もアパートの家主をしております。
法律の専門家でもありませんし、借家契約についてとくに勉強したこともありません。ただ周りから「家主とはこういうもんだ…」といわれてきた程度の知識に基づいて、これまでなんとか無事に家主を続けてきました。
しかしこれからは、借家人も理屈っぽくなり、今までのようにはいかぬと考えてもいます。そこで、借家人たちがいつも口にする「おれたちには借家権があるんだ」と言う<借家権>とはどういう性質の権利なのか?また借家権とはそれほどに強い権利なのか?について分かり易くご教示下さい。
借家権の対抗力
たしかに借家権は特殊な権利ですし、借地借家法という特別法に守られて、借家人には強い味方となっている権利と言えます。まず借家権には、建物賃貸借契約という債権契約上の権利であるのにかかわらず、物権に認められるような<対抗力>というものが認められています。
これは、明らかに借家権の特異な効力の一つと言えます。しかし、借家権にこの対抗力を認めないと、借主の立場が非常に不安定なものとなります。
例えば、あなたは、そのアパートの所有者ですから、自由にそのアパートを第三者に売却したりできます。ところが、借主はあなたとの借家契約という債権契約で結ばれてはいますが、そのアパートを買った第三者とは、何の結びつきもありません。したがって、新所有者から、「あなたとは借家契約もしていないし、するつもりもないので、このアパートから出てください」とやられると借家人は立ち退かざるを得ないことになります。これでは、借家人の地位は甚だ不安定です。そこで法律はこの場合、借家人の従来からの借家権を、新所有者にも対抗=主張して、従来通り借室に居住できることとしました(借地借家法31条)。これが借家権の対抗力といわれるものです。
したがって、家主であるアパートの所有者は、自分の所有アパートを自由に売ったりできますが、その代わりこれを買った第三者は、借家人を従来通り扱わねばならないという制限を受けることになります。

 

借家人の途中解約の権利は?
アパートの家主をしています。過日、借家人のAさんから、突然、「会社から転勤を命じられたので、10日以内に立ち退きますから、そのとき敷金を返して下さい」と告げられました。ところが、私どものアパートでは、どなたとも期間を2年と決めてお貸ししています。Aさんは入居してまだ1年しか経っていません。
こんな場合、Aさんの一方的都合で、借家契約を1年も早めて終了させ、敷金の返還などを請求できるものでしょうか?家主の方から借家契約を終了させる場合は、法律上いろいろ制約があるようですが、借家人からの場合、どのようになっているのでしょうか。
借家権の対抗力
借家契約にも、期間を定める場合と期間を定めない場合とがあります。そして、借家人が借家契約を終了させたい場合、期間の定めのあるときと、ないときとでは、方法も違ってきますので、まず場合を分けて考えてみることにしましょう。
[1] 期間の定めのないとき
普通、アパートなどの場合、期間を定めて契約されますが、ときには当事者の都合などで、期間を定めないで契約される場合もあります。
期間の定めのない借家契約の場合、借家人はいつでも解約の申し入れをすることができます(民法617条1項。これに反し、家主からの解約申し入れは、借地借家法27、28条の制約があります)。そして、借家人よりこの申し入れがあると、借家契約は3ヶ月後に終了します(同条1項2号)。
[2] 期間の定めがあるとき
期間の定めがあれば、原則として、家主も借家人も決めた期間にしばられ、期間が満了しなければ、借家契約は終了しません。これは当然のことで、当事者が「この借家契約は2年間としましょう」と合意して決めた期限なのですから、それを途中で、「やーめたっ!」などとはできません。ところが、借家契約をするとき、当事者間で「借家人は、期間の中途においても、いつでも本契約を解約することができる」。といった解約権を留保する特約=合意をしておけば、期間の定めのない場合と同様、借家契約も中途解約できます(民法618条)。
この解約による場合も、特に通知期間に定めがないとときは、借家人が解約申し入れをしてから3ヶ月たたないと借家契約は終了しません(民法617条1項後段2号)。また、期間の途中で家主と借家人が解約を合意すれば、その合意にしたがった方法で借家契約を終了させることもできます。
[3] 本問の場合
借家人Aさんとの借家契約は2年間の期間の定めのある借家契約のようです。そして、Aさんは、突然解約の申し入れをしてきて、「10日以内に敷金を返せ」と要求しているようです。さて、かかる場合の家主の対応です。
イ.まずAさんとの本件借家契約では、前述②の<解約権の留保>などは特約されていないようです。となると、家主側が承知しない限り、Aさんからの突然の解約申し入れは許されません。
したがって、家主としては、法律上の理屈からすれば、Aさんの借家契約はあと1年間終了しないことを、はっきりAさんに説明すべきです。そうなると、Aさんは、仮に転勤しても、あと1年の家賃は家主に払い続けなければならず、敷金ももちろん1年後でなければ返してもらえないことになります。そこで、それではAさんも気の毒ですから、話合いということになりましょう。
ロ.期間の定めのない場合でも、借家人が解約申し入れをしてから3ヶ月たたないと借家契約は終了しません。ということは、この場合でもAさんは3ヶ月分の家賃は払わなければなりません。それなら、中途解約も認めてやる代わりに、3ヶ月分の家賃相当額を示談金としてAさんに払わせて示談にしたらよいと思います。
この支払いは、敷金から差し引くのもよいでしょう。また、3ヶ月分の家賃相当額を払ってAさんが立退いてくれれば、Aさんのあとを他に貸し、こちらからも家賃がとれますから、家主にとっては、損な示談にはなりません。
他方Aさんの方も、理屈からすれば、中途解約が認められず、あと1年間分の家賃を払い続けることから考えれば、かなりの得にもなります。
[4] 一般的な借家契約
このケースは別にして一般的な借家契約はどうなっているでしょうか。特に取り決めがあるわけではありませんが慣習として、「契約期間2年で借主の中途解約権を認め、その通知期間は1~3ヶ月の間」が一般的のようです。借主の中途解約権を認めない借家契約は前述の通り合法ですが、借り手市場の今日、合理的な条件ではないと思われます。ただ、通知期間が1ヶ月で良いのか、という点は一考の余地があると思います。空き室期間が長期化していますし、次の募集のために家主が行うリフォーム費用負担が増えていますので、予期せぬ途中解約のペナルティーが家賃1ヶ月分では少ないように思います。

 

未成年者と契約するとき
私が今建てているアパートの近くには、大学が2つほどあります。
そうなると、地方から出てきた学生さんたちが借家人になる場合も十分考えられます。ひと昔前なら、学生さんと言えば、食事つきの下宿住まいがほとんどでしたが、今どきはなかなか贅沢になり、普通のアパートに住むようになってきているようです。しかも、若い彼らの場合、モダンなアパートを好むようです。
その点、私のアパートの場合、新築ですから、若い人向きなアパートを造るつもりです。そこで、学生さんというと、半分くらいは未成年者のはずです。そして未成年者との契約は法律上いろいろ問題があると聞いています。その辺、家主として留意すべき点をご指摘下さい。
借家権の対抗力
大学生の場合、4年制なら、その前半の学生は、おそらく18歳か19歳が多いでしょう。この人たちが、地方から出てきた場合、今どきは、その大半がアパートを借りて大学へ通うようです。そこで大学近くのアパートの場合、嫌でも未成年の学生たちを相手に賃貸借契約を取り交わす機会も増えてくるかと思われます。
[1] 契約の取り決め
未成年者は、原則として、父母の同意がないと有効に賃貸借契約はできません(民法4条)。したがって、家主としては、まずこの点を確かめねばなりません。
この方法としては、未成年者と契約を取り交わすとき、どうせアパート賃貸借契約書を作って、そこに署名を求めることになりますから、この契約書の末尾にでも、父母の同意のサインを求めればよいでしょう。「上記賃貸借契約に同意します」と書いて、署名捺印してもらうのです。これは原則ですが、その未成年者がすでに結婚しているときは、成年とみなされます(民法753条)から、親の同意は必要なく、その未成年者がすでにある種の営業を親から許されていて、その営業のためにアパートを借りるとかの場合も、親から重ねてそのアパート賃借につき同意を受けることは必要ではありません(民法6条)。
[2] 親の同意がなかったとき
では、家主がうっかりして、親の同意を取りつけないで、未成年の学生とアパート賃貸借契約を取り交わしたらどうなるでしょうか?その場合は、賃貸借契約を取り消すことができます(民法4条2項)。この取り消しは、未成年者本人、その親がやれます(民法120条)。
契約が取り消されるとその契約は最初から無効のものとされます(民法121条)。もちろん取り消すまでは契約は有効ですから賃料は徴収できます。
もっとも、後で親の方も、未成年者が勝手にやった契約につき、「これならよろしい!」となれば、親がその契約を<追認>してこれを当初から有効なものとすることもできます(民法122条)。
また、上の追認ができる時より後で、未成年者が勝手にやったアパート賃貸借契約につき、家賃を払ったり、「早く借室を使わせろ!」と催促したり、親が保証人になったりしたような場合は、追認をしたものとみなされます(民法125条)。
なお、契約の取り消し権は、追認ができる時より5年で時効にかかり消滅します(民法126条)。
[3] 親の保証
上のとおり、未成年者の学生とアパート賃貸借契約をするには、どうしても親の同意が必要です。そのため、親の同意を取りつけるわけですから、この同意と一緒に、親に賃貸借契約の保証人になってもらったらよいと思います。
ほとんどの未成年者の学生は、学費から生活費まで親がかりなのでしょうから、親がその学生の賃貸借契約に同意する以上、家賃の支払いも親は覚悟しているはずです。したがって、借家契約の保証など当然と思っています。おそらく家主側が要求しても、いなやはないはずです。
この保証を取りつけておかないと、未成年者の借主本人が家賃を不払いした場合、当然には親に請求できませんから、家主にとっては必要な措置です。
[4] 親の同意が得られないとき
未成年者の学生Aが、「親の同意は後日必ず取りつけますから…」というので、契約したところ、親が一向に同意してくれないとかの場合、家主はどう対応すべきでしょうか?
この場合、Aと家主とのアパート賃貸借契約は、取り消し得べき行為かもしれませんが、取り消しがあるまでは一応有効として扱われます。
したがって、家主としては、Aが借家人としてきちんと居住し、家賃もちゃんと払ってくれれば、家主の方からとやかく言う必要もないわけです。
ただAが借家契約上の義務を不履行したりすれば、他の借家人の場合と同様、その履行を催促し、それでも履行しない場合は、借家契約を解除して、立ち退かせればよいことになります。
つまり、Aを未成年者と考えなければよいわけです。このような意味で、Aが借家人として好ましければ、家主としては、あまり<親の同意>ということにこだわる必要はないことになります。親の同意があっても、借家人として不適切より、はるかに始末が良いわけですから。
[5] 未成年者が年齢を偽ったとき
未成年者Bが「僕は新入生ですが、浪人していたので、年だけは20歳です」と偽り、家主もこれを信じて借家契約をしたような場合、家主はどう対処すべきでしょぅか?
これは明らかにBの詐欺により、借家契約が成立したものですから、家主としては、これを取り消すことができます(民法96条1項)。そして、この取り消しをすれば、Bとの借家契約は当初から無効となりますから(民法112条)、Bを借室から追い出すこともできます。
しかし、この取り消しがあるまでは、Bとの借家契約は一応有効です。したがって家主としては、Bが、借家人としては好ましく、きちんと借室に居住し、家賃もちゃんと支払っているなら、ことさらBとの借家契約を無効として、これを追い出す必要もないわけです。
したがって、家主もだまされたふりをして、Bの借家人としての適不適を見定めたらよいかとも思います。ただし、この場合、家主としては、あくまでだまされたふりをしていることが重要です。だまされたとわかっているのに、Bの居住を黙認したとなると、追認したものと扱われるからです(民法125条)。

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